Rezervační smlouva, zprostředkovatelská smlouva a předávací protokol bytu — vzor 2026
Kompletní sada editovatelných dokumentů pro realitní makléře, majitele nemovitostí a pronajímatele bez registrace: trojstranná rezervační smlouva na nemovitost, smlouva o realitním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb. a předávací protokol bytu s odečty měřidel a vyúčtováním kauce dle § 2254 OZ.
Trojstranná rezervační smlouva na nemovitost (vzor)
Právně bezpečná trojstranná smlouva mezi vlastníkem, zájemcem a realitním zprostředkovatelem. Zohledňuje zákaz zálohy na provizi u spotřebitele (§ 14) a informační povinnost o závadách z KN (§ 12).
Zákon č. 39/2020 Sb. a judikatura NS ČR
Smlouva o realitním zprostředkování RK (vzor)
Výhradní i nevýhradní zprostředkovatelská smlouva se zákonným limitem exkluzivity max. 6 měsíců u spotřebitele (§ 17 odst. 3), pojištěním RK (§ 7) a povinnou přílohou výpisu z KN (§ 11).
§ 9 až § 20 zákona č. 39/2020 Sb.
Předávací protokol bytu a nemovitosti + vyúčtování kauce
Praktická Excel tabulka pro prodej i pronájem: výrobní čísla a stavy měřidel (elektřina VT/NT, plyn, voda SV/TUV, kalorimetry), předané klíče, stav místností a výpočet vratky kauce včetně úroků dle § 2254 OZ.
§ 2121, § 2242 a § 2254 občanského zákoníku
Kalkulačka provize realitní kanceláře a rezervační zálohy
Spočítejte si výši provize RK včetně DPH, doplatek kupní ceny do úschovy po započtení rezervační zálohy a čistý výnos prodávajícího.
Rekapitulace realitního obchodu a úschovy
Provize RK bez DPH
274 000 Kč
Provize RK celkem včetně DPH
331 540 Kč
Doplatek kupní ceny do úschovy
6 650 000 Kč
Čistý výnos prodávajícího (po provizi)
6 518 460 Kč
Tip pro realitní kanceláře: V systému AutoCRM se kupní cena, rezervační záloha i výše provize automaticky propíší do trojstranné rezervační smlouvy, žádosti o úschovu i konečné faktury za provizi.
Povinné náležitosti realitních smluv podle zákona č. 39/2020 Sb. a občanského zákoníku
Přehled klíčových zákonných pravidel, jejichž opomenutí způsobuje neplatnost smlouvy nebo ztrátu nároku na provizi realitního zprostředkovatele.
| Dokument / Institut | Zákonné ustanovení | Povinná náležitost / Zákonný limit | Riziko při opomenutí |
|---|---|---|---|
| Smlouva o realitním zprostředkování | § 9 a § 10 zákona č. 39/2020 Sb. | Písemná forma, označení nemovitosti, kupní cena/nájemné a výše provize | Neplatnost smlouvy pro nedostatek formy nebo obsahu (§ 13) |
| Výpis z katastru a soupis závad | § 11 a § 12 zákona č. 39/2020 Sb. | Výpis z KN max. 3 pracovní dny starý + písemný přehled věcných břemen a zástav | Právo zájemce odstoupit od smlouvy a přestupek s pokutou až 500 000 Kč |
| Výhradní (exkluzivní) zprostředkování | § 17 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb. | U spotřebitele nejdéle na 6 měsíců (prodloužení nejdříve 30 dnů před koncem) | Neplatnost ujednání o výhradnosti nad zákonný limit |
| Zákaz zálohy na provizi | § 14 zákona č. 39/2020 Sb. | Spotřebiteli nelze uložit zálohu na provizi před vznikem nároku na provizi | Rezervační záloha musí být zálohou na kupní cenu v trojstranné smlouvě |
| Předávací protokol a vyúčtování kauce | § 2121, § 2242 a § 2254 OZ | Odečty měřidel (VT/NT, plyn, SV, TUV), klíče, jistota max. 3× měsíční nájem + úroky | Spory o nedoplatky za energie a povinnost doplatit zákonné úroky z jistoty |
Přestaňte přepisovat údaje z katastru do Wordu ručně
V realitním CRM AutoCRM vygenerujete trojstrannou rezervační smlouvu, zprostředkovatelskou smlouvu i předávací protokol přímo z karty nemovitosti a odešlete je na elektronický podpis. Podívejte se také na šablonu CRM v Excelu a kalkulačku provizí obchodníků.
Časté dotazy k rezervační smlouvě, zákonu č. 39/2020 Sb. a předávacímu protokolu
Může být rezervační smlouva na nemovitost dvoustranná jen mezi realitní kanceláří a kupujícím?
Judikatura Nejvyššího soudu ČR (např. sp. zn. 33 Cdo 3448/2012) opakovaně dovodila, že dvoustranná rezervační smlouva uzavřená pouze mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem o koupi nemůže platně zavázat kupujícího k uzavření budoucí kupní smlouvy ani k propadnutí rezervační zálohy jako smluvní pokuty, protože zprostředkovatel není vlastníkem nemovitosti. Proto je bezpečným standardem trojstranná rezervační smlouva podepsaná vlastníkem, zájemcem i realitní kanceláří.
Jaká je maximální doba výhradního realitního zprostředkování u spotřebitele podle zákona č. 39/2020 Sb.?
Podle § 17 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, smí být výhradní (exkluzivní) realitní zprostředkování se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednáno jen na dobu určitou, a to nejdéle na 6 měsíců. Tuto dobu lze opakovaně prodloužit, avšak pouze písemně a nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.
Smí realitní kancelář požadovat od spotřebitele zálohu na provizi předem?
Nikoliv. Podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb. nelze zájemci, který je spotřebitelem, uložit povinnost poskytnout zálohu na provizi před vznikem nároku na provizi. Rezervační záloha skládaná kupujícím je proto právně konstruována jako záloha na kupní cenu nemovitosti, nikoliv jako záloha na provizi RK.
Jaké povinné přílohy a informace musí zprostředkovatel předat podle § 11 a § 12 zákona č. 39/2020 Sb.?
Podle § 11 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. je zprostředkovatel povinen připojit ke smlouvě o realitním zprostředkování výpis z veřejného seznamu (katastru nemovitostí) ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy. Podle § 12 odst. 1 musí zájemci nejpozději při uzavření smlouvy předat písemnou informaci o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti (zástavní práva, věcná břemena, exekuce).
Co musí obsahovat předávací protokol bytu při prodeji nebo pronájmu?
Předávací protokol bytu podle § 2121 a § 2242 občanského zákoníku musí obsahovat identifikaci smluvních stran a bytu, přesná výrobní čísla a stavy všech měřidel energií (elektroměr VT/NT, plynoměr, vodoměry SV a TUV, kalorimetry na radiátorech), počet a typy předaných klíčů a čipů (včetně čísla bezpečnostní karty), soupis vybavení, popis zjištěných závad a podpisy obou stran.
Kolik činí maximální kauce (jistota) u nájmu bytu a komu náleží úroky z kauce?
Podle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku nesmí peněžitá jistota (kauce) v souhrnu se smluvní pokutou převýšit trojnásobek měsíčního nájemného. Podle § 2254 odst. 2 OZ má nájemce při skončení nájmu právo na vrácení jistoty včetně úroků ze složené jistoty alespoň ve výši zákonné sazby.
Bára Ondroušková
Obchodní ředitelka
Rádi vám pomůžeme
Chcete mít nemovitosti, poptávky a smlouvy v jednom realitním CRM?
AutoCRM automatizuje párování poptávek s nabídkami, generování rezervačních smluv dle zákona č. 39/2020 Sb. i předávacích protokolů pro celou realitní kancelář bez poplatků za uživatele.
Nebo nám napište přímo
Průvodce a rozhodnutí
Navazující obsah k výběru řešení
Obsah, který pomůže s rozhodnutím, implementací i obchodním postupem.
CRM software
Český CRM software pro kontakty, obchodní příležitosti, online CRM a zákaznickou komunikaci na jednom místě.
Elektronické podepisování
Právně závazné elektronické podpisy dokumentů s plnou auditní stopou a integrací do workflow.
Ceník
Porovnání ERP tarifů, implementace a dalších návazných služeb.
Kontakt
Přímý kontakt na obchod, konzultace a další postup s AutoCRM týmem.
Případové studie
Reálné implementace AutoCRM a výsledky u klientů z praxe.